경희궁 유보라 분양가 분석해보기(지원할 때 주의사항!!)

종로구에 오랜만에 찾아온 반가운 신축 아파트 청약 소식입니다.

이번 글을 통해 경희궁 유보라의 기본적인 정보를 알아보고,

주변 아파트 시세와 비교하여 분양가를 분석해보도록 하겠습니다.

 

지원할 때 주의하셔야 하는 내용도 정리해두었으니 꼭 확인하시고, 안전하게 청약해주십시오

 

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1. 분양 개요

✅ 사업명 : 경희궁 유보라

 

✅ 위치 : 서울시 서대문구 영천동 69-20외 160필지

 

✅ 건축규모 : 지하5층, 지상 23층 2개동

 - 건폐율/용적률 : 48.03% / 399.98%

 - 대지면적 : 약 6,744 제곱미터

 - 건축면적 : 약 3,239 제곱미터

 

✅ 세대수 : 총 315세대(아파트 199세대, 오피스텔 116실)

 - 일반분양 : 아파트 108세대 / 오피스텔 11실

 - 분양타입 : 아파트 59, 84 / 오피스텔 21~22

 - 주차대수 337대 (1.07대 / 1가구) 👉 주차 조건이 조금 열악합니다.

 

2024000074 경희궁 유보라 입주자모집공고문.pdf

4.42MB

 

<아파트 기준 공급세대수>

주택형	공급세대수
	일반	특별	합계
59	22	20	42
84A	3	0	3
84B	25	25	50
84C	7	6	13
계	57	51	108

 

 

 

✅ 분양 일정 : 

모집공고일	2024-02-22
청약접수	구분	해당지역	기타지역	접수장소
	특별공급	2024-03-04		인터넷
	1순위	2024-03-05
	2순위	2024-03-06
당첨자 발표일	2024-03-12 (https://경희궁유보라.com)
계약일	2024-03-25 ~ 2024-03-27

 

✅ 분양가 :

 

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분양가는 59형 10억5천, 84형 13억 4천으로 생각보다 가격이 괜찮게 나왔습니다.

예를 들어, 주변에 있는 경희궁롯데캐슬과 비교하실 분들이 많을 겁니다.

경희궁 롯데캐슬은 195세대 / 총 4동 / 2019.6월 입주하여 조건이 비슷합니다.

 

그리고 경희궁 롯데캐슬은 59형 호가 12억 8천, 84형 호가 15억에 매물들이 나와있습니다.

실거래가와 비교해도 호가가 터무니 없는 호가는 아닙니다.

 

롯데캐슬 59형의 작년 2월부터 12월까지 거래된 내역입니다.

 

롯데캐슬  84형의 작년 6월부터 12월까지 거래된 내역입니다.

 

 

하지만, 두  아파트의 차이점들을 비교해보겠습니다.

 

< 차이점 >

구분	경희궁 롯데캐슬	경희궁 유보라
위치	종로구	서대문구
주차 대수	세대당 1.17대	세대당 1.07대
브랜드	롯데캐슬	반도건설
역세권	초 역세권	도보 3~5분 정도 이동

 

전반적으로 경희궁 유보라가 롯데캐슬보다는 아쉬운점들이 몇가지 있습니다.

하지만 사대문 안쪽에 오랜만에 찾아온 신축이라는 장점이 아쉬운 점들을 상쇄해줄 수 있습니다.

어느 정도의 안전마진도 있는 청약으로 예상되며,

실거주 관점이라면 자금상황을 잘 판단하시고 지원하는 것도 괜찮으실 것 같습니다.

 

네이버 지도에서 위치 확인하기

네이버 지도

경희궁 유보라 아파트 위치

 

3호선 독립문역을 주로 이용할 것으로 입니다. (네이버 지도 기준 400m , 도보 8분)

 

5호선 서대문역도 생각보다는 가깝습니다.

네이버 지도 기준으로 816m, 도보 11분 거리입니다.

많이 덥거나 추운 날씨에는 무리겠지만, 날씨 좋은 날에는 운동 삼아 걸어가도 될법한 거리입니다.

 

광화문, 종로, 여의도로 이동이 용이한 입지입니다.

 

고령화 시대로 접어들며, 대형 의료기관, 대학 의료기관이 가까이에 위치해 있는 병세권이 뜬다.

라는 얘기도 있던데, 근처에 있는 강북삼성이 눈에 띕니다.

 

✅ 규모 : 지하 5층~지상 23층 2개동 

  - 아파트 전용면적 59~143㎡ 총 199가구

  - 오피스텔 전용면적 21~55㎡ 총 116실 

 

✅ 분양 물량 :

 - 아파트 전용면적 59·84㎡ 108가구 

 - 오피스텔 전용면적 21~22㎡ 11실

< 아파트 전용면적 및 타입 별 분양 가구 수 >

전용면적 (타입)	분양 가구 수
59㎡	42가구
84 ㎡ A	3가구
84 ㎡ B	50가구
84 ㎡ C	13가구

 

=> 84를 초과하는 물량은 모두 기존 거주자들이 가져간 것 같습니다.

그래도 59, 84에서 꽤나 많은 물량이 나오는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2. 평가

 

✅ 아쉬운점 :

 - 자이, 힐스테이트, 래미안, 롯데캐슬 등 1군 브랜드가 아닙니다.

 - 2동에 아파트 기준 200가구 미만으로 규모가 작습니다.

 

✅ 좋은 점 :

 - 역세권 및 입지

 

✅ 주변 아파트들과 비교

  - 독립문↔서대문 근처에서 오랜만에 나온 신축 아파트입니다.

  - 네이버 지도 기준으로 11시 방향부터 5시 방향으로 10년 이내 준신축 아파트들이 줄지어져 있습니다.

경희궁 유보라 위치

아파트	사용승인일	가구수	평당가 (네이버 지도 기준)
경희궁 롯데캐슬	'19년 6월	195세대	4,480만원
경희궁자이 4단지	'17년 6월	182세대	5,109만원
경희궁자이 2단지	'17년 2월	1,148세대	6,051만원
경희궁자이 3단지	'17년 2월	589세대	5,956만원

 

독립문역에서의 거리로 보나, 가구수로 보나 경희궁 롯데캐슬과, 경희궁자이4단지와 비교해야 하는 아파트로 보입니다.

하지만 경희궁자이 4단지의 경우 소형평수로만 이루어진 아파트입니다.

 

 

 

 

 

67 제곱 미터가 가장 큰 타입이나, 방2 화1짜리 물건이므로 비교 대상에서 제외해야할 것 같습니다.

경희궁자이 4단지 단지정보

 

 

 

경희궁 유보라는 경희궁 롯데캐슬보다 브랜드 네임은 떨어지고, 역에서의 거리도 살짝 더 멉니다.

하지만 신축이라는 장점이 있고, 이 정도면 입지에서 별로 꿀리지는 않는 것 같습니다.

(물론, 직접 임장을 가지 않고 입지를 평가하는 것임으로 참고 부탁드리겠습니다.)

 

경희궁 롯데캐슬 59의 실거래가와 호가입니다.

2달전 12억 8천에 매매되었고, 호가도 최저가가 12억 8천 수준입니다. 

 

시장이 한창 과열되었던 '21년에는 13억5천~14억 2천5백까지도 거래가 됬었습니다.

최고점 대비 1억4천 낮은 거래에 거래되고 있는 걸 보니, 상당히 시세방어가 잘 된 아파트입니다.

 

 

경희궁 롯데캐슬 84의 실거래가와 호가입니다.

역시나 2달전에 15억에 매매되었고, 호가도 최저가가 15억 수준입니다. 

 

시장이 한창 과열되었던 '21년에는 16억3천까지도 거래가 이루어졌습니다.

최고점 대비 1억 3천 낮은 거래에 거래되고 있는 걸 보니, 상당히 방어가 잘 된 아파트입니다.

경희궁 자이만 유명한줄 알았는데, 경희궁 롯데캐슬도 상당히 괜찮은 물건이었군요.

 

 

경희궁 유보라 근처에 청약이 나왔던 적이 없어, 분양가를 예측하긴 어렵지만

심리적 저항선을 생각하면

평당 4,500만원 언저리에서 분양공고가 나오지 않을까 생각합니다.

 

25평 : 11억~ 11억 5천

34평 : 14억  ~ 14억5천

 

으로 예상해보며 이만 포스팅 마치겠습니다.