오늘은 상황별 전세계약 중도해지 방법과 요건, 중개수수료 부담과 보증금 반환 등에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신, 임차인의 계약갱신청구권이 보장됨에 따라 전세계약 중도해지는 다음의 세 가지 경우로 정리될 수 있습니다.
①최초 계약기간 만료 전 중도해지, ②묵시적 갱신 후 중도해지, ③계약갱신청구권 사용 후 중도해지의 세 가지 경우입니다. 각 상황별로 임차인이 계약 중도해지를 요구할 수 있는지, 또 중도해지 방법과 요건은 무엇인지 확인해 보겠습니다.
1. 최초 계약기간(2년) 만료 전 중도해지
✅ (가능여부) 원칙적으로 불가능!
✅ (중도해지 방법) 임대인과 합의, 다음 임차인 직접 구하기
✅ (중개수수료) 관례적으로 임차인 부담
먼저 최초 전세계약을 체결하고 2년의 계약기간이 만료되기 전 임차인 사정으로 중도해지하는 경우입니다. 임대차계약서상 중도해지와 관련된 규정이 명시되어 있는 경우가 아니라면, 원칙적으로는 임차인이 일방적으로 계약 해지를 요구하는 것은 불가능합니다. 임대인은 계약서에 적혀 있는 계약기간이 끝나기 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다.
따라서 계약기간 만료 전 꼭 계약을 중도해지해야 한다면 반드시 임대인의 승낙이 필요하며, 전세보증금 반환을 받기 위해 임차인이 다음 임차인을 구해야 합니다.
또 임차인 사정으로 계약을 중도에 파기하는 것이기 때문에, 중개수수료의 경우에도 관례적으로 임차인이 부담을 해야 합니다.
다만, 계약기간을 3개월 미만으로 남기고 계약을 해지하는 경우에는 중개수수료를 모두 임차인이 부담하는 것이 불합리할 수 있습니다. 어차피 세 달 뒤 새로운 임차인을 구할 때 집주인이 중개수수료를 부담해야 하니까요. 이와 관련해서 서울지방법원의 판례가 있는데, 계약기간이 3개월이 남은 경우에는 집주인이 중개수수료를 부담해야 한다는 내용입니다.
📖 서울 지방법원 민사 9부 (1998.7.1, 97나 55316호)
1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.
2. 묵시적 갱신 후 중도해지
✅ (가능여부) 임차인이 원하는 경우 언제든 가능
✅ (중도해지 방법) 해지 3개월 전 임대인에게 통보하기
✅ (중개수수료) 임대인이 부담
다음으로 최초 전세계약이 묵시적으로 갱신된 이후 중도해지를 하는 경우입니다. '묵시적 갱신'은 임대차계약이 종료되기 6개월~2개월 전가지 계약갱신 거절을 통보하지 않은 경우, 최초 계약과 동일한 계약 조건으로 임대차계약이 2년 연장되는 것입니다. 주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신의 경우 임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있도록 하고 있고, 계약 해지 효력은 임대인이 계약해지 통지를 받은 후 3개월부터 발생한다고 정하고 있습니다. 다만, 계약해지의 통보는 문자메시지, 내용증명 등 반드시 증거가 남을 수 있게 해야 합니다. 민법은 '도달주의'가 원칙이므로, 추후 소송 등에 대비하여 집주인이 중도해지 통보를 받았다는 사실을 반드시 증거로 남겨놓아야 합니다.
📖 주택임대차보호법
제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우(묵시적 갱신) 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
또한, 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있는 권리가 있으므로, 중도해지 후 새로운 임차인을 구하는 것도 임대인의 책임이며 중개수수료 또한 임대인이 부담해야 합니다.
3. 계약갱신청구권 사용 후 중도해지
✅ (가능여부) 임차인이 원하는 경우 언제든 가능
✅ (중도해지 방법) 해지 3개월 전 임대인에게 통보하기
✅ (중개수수료) 임대인이 부담
마지막으로 최초 계약 이후 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 계약을 연장한 후 중도해지를 하는 경우입니다. 이 경우 또한 묵시적 갱신과 마찬가지로 합법적으로 전세계약 중도해지가 가능합니다. 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권을 사용한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 계약해지 효력은 임대인이 계약해지 통지를 받은 후 3개월부터 발생합니다.
📖 주택임대차보호법
제6조의 3(계약갱신 요구 등) ④제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용한다.
주택임대차보호법에서 계약갱신을 요구하여 연장된 계약의 경우, 임대차계약 해지와 관련해 묵시적 갱신의 경우를 준용한다고 되어 있습니다. 즉, 묵시적 갱신과 동일한 조건으로 중도해지가 가능한 것이므로 앞에서 살펴본 2번과 내용이 같습니다.
이렇게 각 상황별 전세계약 중도해지에 대해 알아보았습니다. 각 세 가지 경우마다 중도해지 가능여부와 요건이 다르지만, 가장 중요한 것은 원만한 중도해지입니다. 전세계약을 중도해지 하는 경우 보통 다음 이사 갈 집으로 보증금을 넣어햐 하는 상황이 대부분인 만큼, 제 때 임대보증금을 돌려받지 못하면 난감한 상황이 발생합니다.
물론 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 사용으로 계약이 연장된 경우 법적으로 보증금을 돌려받을 권리가 있지만, 다음 임차인을 구하지 못해 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없다면, 소송 등 보증금 반환이 늦어지면서 곤란한 상황이 발생할 수밖에 없습니다. 다음 임차인을 구하는데 문제가 없도록 최대한 협조하는 등 보증금 반환에 문제가 없도록 임대인과 최대한 원만하게 협력하는 것이 좋습니다.
오늘 내용이 전세계약 중도해지에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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